■プロフィール

酒井 和之

Author:酒井 和之
1982年3月11日生まれ。
地元は埼玉県上尾市。
調理師を目指し
4年間コックとして従事。
その後思い切って転職し、
営業の世界へ。
6年間の不動産営業を経て、
2010年8月1日札幌不動産
「タフト」をオープン。

■リンク

mixiバナー

タフト

人気ブログランキングへ

■最新記事
■最新コメント
■最新トラックバック
■月別アーカイブ
■カテゴリ
■検索フォーム

■リンク
■QRコード

QR

スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。


スポンサー広告 | --:--:--
マンスリー始めました
民泊が流行のこのご時世、あえてその波に乗らずにマンスリー事業を開始しました。
その名も、「taft-m」(商品名:ジユース)
特設サイトも完成しました!まずは一度、ご覧下さい。
※下記画像をクリックすると、サイトに移動します。

SnapCrab_NoName_2016-9-3_20-11-29_No-00.jpg


賃貸仲介が強みであり、管理会社でありながら管理会社とのコネクションも強いタフト。
オフシーズンに有効的な空室対策としての「オーダーマンスリー」制度です。

従来通り、借上げは法人である私達が行い、それをマンスリー希望者に貸し出すという一般的なものですが、
決定的な違いは希望者退去後は原状回復まで行ってから即時返却、というスタイルです。
一時的に借りたい、貸したいをマッチングさせる事によって閑散期の空室を遊ばせることなく、
貸主は収益向上を。借主は自由なエリアで自由に物件を選んで頂く。
新たな形として、定着してもらえるように頑張ります。

※全て1から揃えて室内を作成しています。
6_2.jpg



料金体系は至ってシンプルで、この建物なら毎月○○円、と設定。
管理費や会費、環境維持費…というものを一切排除して、分かりやすく設定しました。
表記上の最安値を目指すのではなく、分かりやすい料金で最高の満足を目指しています。
※なので表記上だけで見ると「高い!」と感じる方もいらっしゃるかも…今後の課題です。

あくまでも当社、そして各社の在庫での提供になるので
「今回は貸したいけど、次回は入居率が上がってきたからマンスリーはちょっと…」となる事もしばしば。
但し、現在札幌は物件在庫の状況は常に変動中。
お客様が「この地域に借りたい!」という要望に合わせて、都度最適な提案を行っています。





スポンサーサイト
未分類 | 19:07:46 | トラックバック(0) | コメント(0)
シャワールーム作りました。
当社管理物件の中でもかなりの年数を経過したこの物件。
久々の退去があり、室内をチェックしていたら…うーんやはり中々の状態でした。

ここから先はバランスが重要になり、どの程度の投資でどの程度の回収を見込むか。
当たり前の事なのですが、意外に難しい所でして。
管理を行っていると、いつしか「人のお金」で内装を行っているという認識が薄れてしまうものです。
綺麗にする、設備を増設する、これらによってどの程度のリターンがあってどういったスピードで回収できるかを考える。
すると、「出来るだけコストを掛けず、出来るだけ早く入居が決まり、出来るだけ高く貸す」という図式が成り立ちますので、
仕様がだんだん明確になるわけです。

薄まった認識で内装を手掛けると、勝手にフルリノベーションクラスになってとんでもない修繕数字になるので
毎回見積は3回近くは見直し掛かっています。
下手にリノベしても賃料全然引き上がらないのは、施工後にマズい事になるので…(笑)

そんな状態で手掛けたのがこの物件です。
浴室がまぁひどい事に。写真以上に現場はオーラ放ってました。
160601tsunemi26.jpg

160601tsunemi27.jpg

160601tsunemi29.jpg

※天井に見える黒い粒は、一見カビのように見えますが虫です。
天井・壁の塗装部分全てに何故かコバエらしきものがびっしりと埋まっていました…
160601tsunemi36.jpg

洗濯機置き場がない…
160601tsunemi38.jpg

トイレ…うーん…ガワはともかくサビ水跡がひどい…
P1100210.jpg

と、こんな感じです。
室内の表装はともかく、これらを何とかしないとマトモに住めないですねぇ…。
管理引継ぎの案件でしたが、前回はむしろよくこれで成約したものです。
浴室が完全に死んでいるのは予想外で、これを何とかしないと賃料をマトモに頂く事が出来ません。
物置部屋としても考えたのですが、オーナーとの打ち合わせの末、今回は攻めのリフォームに決定しました。

この浴室、どうやら以前はバランス釜だったらしく、途中それを撤去して強引に給水を追加したようです。
浴室自体の形が煙突絡みもあって特殊な点と、ガス管の露出やそれに付随した天井の火災報知器の残置など
バラエティ豊かな古さが残っています。
それらを全部絡めると、浴室交換は予算的に現実的じゃない…という事で、浴槽撤去の大型シャワールームに変更。
こんな感じです。
P1150560.jpg

そもそも浴室解体が難しいので、壁はシート加工、床はバスフロアで加工。
細かい所で言えば、虫が配管から上がって来やすい鐘形の排水トラップだったのでその部分も加工しています。
P1150561.jpg

P1150564.jpg


トイレは床CF貼り、木製ペーパーホルダーの取付のみの施工。
欲を言えば塗装やタンク交換等もと考えていましたが、賃料との施工費のバランスが悪いので今回はカット。
それでも見た目は十分良くなりました。
錆水でひどい事になっていたタンクと便器は徹底的に磨き上げで輝きを復活。
ウォシュレットも無しで行きます。
P1150548.jpg

P1150550.jpg


室内はオーソドックスにクロス・CF張替のみ。
本当はCFも現状でいく予定でしたが、予算に余裕が出てきたのでここは実行。
ちょっと見えにくいですが、洗濯機の排水口も設置しました。
P1150571.jpg


さて、裏のメインイベントとも呼ばれる給水管洗浄。
びっくりするほどの錆水で、かといって本管交換になると莫大な費用が掛かってしまいます。
ここはタフトお馴染みの泡洗浄。結果は↓の通り。

中の島グリーンヒルズ301給水管洗浄_02

中の島グリーンヒルズ301給水管洗浄_03

裏を見れば、断熱が抜けていたり各部塗装が剥げていたり、やりたいと感じる部分はまだまだあります。
でも、仲介をメインで担当させて頂いていた頃にご案内していたお客様の多数は、
その辺りはあまり気にされる事は少なかったと感じています。
むしろ綺麗にし過ぎると使いにくい…と感じる方もいらっしゃいました。

結局の所、簡単に言えば気に入って貰って入居して頂ければそれでいいのです。
以前は過度に細かい所まで補修していましたが、ポイントが分かってきたのであえて残す所、
本腰入れて細かくやる所と切り分けてリフォーム提案しています。

お蔭様で現在の管理物件の稼働率は98%。
順調です。








リノベーション物件 | 15:34:19 | トラックバック(0) | コメント(0)
アパルトマン明月
P1120716.jpg

昨冬から企画を練っていた、旭町「アパルトマン明月」が遂に7月末の完成予定です。
今まであまりこの建物に触れる事が無かったのは、その特殊性ゆえ説明するのが難しく、
尚且つ色々と入れ替えや組み換えがあったので、中々表面化させることが出来ませんでした。

が、ようやく!
お披露目出来る所まで完成してきたので、その一部を。




1号室タイプはアメリカンUT。一般的な賃貸ではあまり人気の高いものではないのですが、
非常に大型でゆったりした、ホテルライクな仕様であれば違和感全くなし。
P1120729.jpg

人気のINAXピアラシリーズ、さらに450mmのトールキャビネットをサイドに配置し実用性と高級感を演出。
P1120731.jpg

室内は広々とした1LDKタイプ、全4戸。
P1120741.jpg

キッチンはまだ段ボールが掛かっていて中身が見えませんが、サンワ製のステンレスワイドキッチン。
バックキャビネットも完備し、一般賃貸ではそうそうお目にかかる事の出来ない仕様です。
P1120750.jpg

階段を上って、
P1120760.jpg

202へ。
2階は2部屋ともロフトも完備していて、12帖×6帖×ウォークインCL3帖+ロフト3.5帖と
実際の生活として使用するスペースの広さだけ考えると、ちょっとした2LDKと同じくらいの広さです。
P1120770.jpg

ウォークインCL、階段を上がると
P1120772.jpg

広々としたロフト部分。窓もあり、反対側には吹き抜けも。
P1120775.jpg

リビングはこんな感じ。
P1120781.jpg

1F同様、トールキャビネットを配置した洗面化粧台。
2号室タイプの場合、両サイドに配置されているので収納力が非常に向上しております。
P1120783.jpg

浴室は2カラン。
窓サッシ、ここもという所ですが、なんと4重の複層ガラス+木製取っ手というこだわりっぷり。
P1120787.jpg


夢がとにかく詰め込まれた、非常に面白い物件です。
これで更に都市ガス+ネット無料が加わるので、価格的にもリーズナブルと言えるでしょう。

「札幌では他に類を見ない本格デザイナーズアパートが旭町に誕生します。
幅2400mm、サンワの大型ワイドオープンキッチン、更にバックボードも加え、
その佇まいはまるでニセコの高級コンドミニアムのよう。単なる二階建てではなく、
採光とプライベート性を考えた中二階式を採用しています。
他とは一線を画すこのクオリティで四季を感じて下さい。」

これがこの物件の売り文句。
どんな方が入居するか、今から楽しみです。

変わった物件 | 13:47:21 | トラックバック(0) | コメント(0)
カビ取りについて
札幌で大活躍中の「満室研究所」山岡さん。
http://www.houkoku.net/index.php
実用性、デザイン、低コストで色々な事にチャレンジしていて、いつも参考にさせて頂いています。

いつも通りFBのウォールに目を通していると、こんな商材が紹介されていました。

「かびとりいっぱつ」
Z.jpg

…コーキング周りの黒カビに関して人一倍ウルさい私にとって、即買いレベルの商品。
即座に購入しました。
届くのに二日間、かなり楽しみに待っていたのもあって、到着したその日の夜に
北区の原状回復中の部屋に早速持ち込んでみました。
元々この部屋はクロスや床まで全て張替ベースで考えていたお部屋。
以前の入居者が結構やらかしてしまって、また絶妙な所にカビさせているんですね…。
入隅ピンポイントで天井壁両面に少しずついきわたっているので、ここが悩みどころでした。

1LDKの張替とはいえ、床壁張り替えるとなるとそれなりの金額はします。
例外なくこの部屋も退去費用の算出である程度の長期スパンの話し合いになるかな…と思った所、
「コーキングだけじゃなくて、これである程度カビが落ちれば何とかなるかも」という思い付きから実行してみました。

まずは床の立ち上がり。
白い床、幅木なので結構黒カビが目立ちます。
内覧した時にこんなものがあった日には…私の今までのお客様(特に女性)は即座に「NG」を出していました。
個人のオーナー様がよく「このお部屋、一生懸命掃除したから綺麗でしょう!?」と営業掛けてくる事も今までありましたが、
気持ちは分からないでもないのですが、残念ながら営業マン・お客様にとっては物凄い逆効果です。

BEFORE
2016.jpg

AFTER
一日置いて、歯ブラシでごしごしするだけで…なんと真っ白に。
20161.jpg

天井のクロスにもやってみました。コーキング用、ではありますが
実際使ったらどうなるんだろう?という好奇心から。(失敗しても元々張替前提ですし)
BEFORE
20162.jpg

AFTER
なんと、驚きの白さに。
かなり漂白が掛かるイメージなので、ムラは当然のごとく現れます。
ただ、このレベルのムラなら賃料帯にもよりますが、及第点かと。
20163.jpg


本題の浴室コーキング。サイド部分、床の立ち上がりの部分だけ塗布。
BEFORE
20164.jpg

AFTER
写真では結構分かりにくいのですが、実際には黒カビがかなり根こそぎ取れました。
IMG_0785.jpg

リーシングに影響が出なければ、完璧な原状回復は不要…というか、お金ばっかり掛かってしょうがないので、
こういったツールで傷や汚れを目立たなくする方法というのは非常に効果的です。
意外な部分ですが、入居者も新築以外では「あまり綺麗な壁紙だと汚れとか気になる…」という方も多く。
入居者はお得に住みたいし、貸す側は費用をそんなに掛けたくない。
管理としてはその中間点をうまく取れるように、アイデアや知識を持っておくことが重要だと考えています。

ちなみに!
退去する時に、「カビてました、でも建物のせいだからいいっしょ?」は通用しません。
出来ればこんな感じで色々と頑張ってくれると助かるなぁ…と管理側は思います。


未分類 | 16:44:35 | トラックバック(0) | コメント(0)
きょうふうのきょうふ。
管理物件の様子。
月に一度の巡回はどんな時であろうと必ず行い、オーナーに報告書を提出しています。

大雨と強風と、そんなときでもこんな所に行くわけです。
P1110158.jpg

スタッフに任せる事も多いのですが、今回は僕も確認を行っていまして…
見ての通り柵も何もないので、這っていくような感じで進んでます。


20年位経ってくると、設備からありとあらゆるトラブルが発生してきます。
水・火・虫・臭い・電気障害・etc…
なんぼチェックしてなんぼ未然に防ごうとしても、想定外の所から噴出したりしますが、
それでもチェックする事によってダメージが軽減されることも多数。
人間と全く同じで、風邪の事前予防みたいなものですね。

なので、当たり前ですがハッチ開けて地下にも行ったりするわけです。
P1110166.jpg


仲介の裏側で、こういった仕事もしてると本当に住宅の奥深さを体感出来ますね。
ちなみにコレ、管理料ディスカウントしまくると結構適当にやられたりします。
(だから事故発生時に大事になるわけで)

当社も管理料は決して高い方ではない(と思っている)のですが、
移行してくる物件は中々どうして安いもので。
事前に説明し、きちんとご理解頂いた上で管理料は以前より引き上がる事も多いのです。
但し、その分リスク軽減や空室対策による家賃増加が成功して、プラスになる事がほぼ100%。

なので、来るもの拒まず去る者追わず。
「管理ください」のスタンスだと結局価格勝負な所も出てきたりするので、
あくまでも皆さんからお話頂いてものだけを受託しています。

今の所入居率は未募集の1部屋除いて、100%を保っています。
来月になると2棟増えるので、一気に8部屋募集開始の為あっさり100%切りますが、
2か月以内にはまた戻したいなぁと考えています。



未分類 | 18:02:33 | トラックバック(0) | コメント(0)
次のページ

FC2Ad

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。